Какие преимущества инвестиций в недвижимость?

В первую очередь хотелось бы сказать, что это всегда выгодный вариант вложения своего капитала. Но, как и любой другой вид инвестирования, этот предполагает определенный риск и возможную потерю больших денег.

Итак, инвестирование в недвижимость – это вложение денег в объекты недвижимости, которые находятся либо на стадии строительства, либо уже построенные, конечной целью которого будет получение выгоды.

Инвестирование в Недвижимость — Плюсы, минусы

Инвестирование в недвижимость привлекает многих людей. Это и крупные инвесторы, которые занимаются этим профессионально, и обычные люди, желающие купить квартиру или частный дом для личного пользования или сдачи в аренду.

Выгода от инвестирования в недвижимость может быть двух видов:

  1. Доход от сдачи в аренду объекта недвижимости.
  2. Доход, полученный при перепродаже объекта недвижимости.

Таким образом, вы получаете либо большой доход сразу в случае перепродажи (учитывайте расходы на налоги государству и услуги риелторов), либо небольшой доход, но ежемесячный при сдаче в аренду.

Здесь нужно выбирать именно вам. Когда вы сдаете в аренду помещение, риск невелик, что с ним может что-то случится и вы останетесь ни с чем, когда же вы занимаете спекулятивными инвестициями, покупая и продавая недвижимость, риск возрастает, так как суммы большие и существует много подводных камней.

Инвестиции в недвижимость делятся на два вида:

  • Инвестирование в жилую недвижимость.
  • Инвестирование в коммерческую недвижимость.

Оба варианта можно использовать как для сдачи или перепродажи, так и для личных нужд. В квартире вы можете сами жить, можете ее подарить, оставить детям. Помещение под магазин, офис или склад также можно использовать для своего собственного бизнеса.

Хотелось бы отдельно сказать о новом подвиде инвестирования – инвестиции в зарубежную недвижимость. В последнее время он становится все более актуальным и привлекает многих инвесторов.

Основной плюс инвестирования в недвижимость другой страны в том, что довольно часто она стоит гораздо дешевле, чем в России или Украине, но доход, полученный при сдачи в аренду, оказывается в десятки раз выше.

Плюсы и минусы инвестирования в недвижимость

  • Куда бы вы ни решили вложить деньги, существует определенный риск ничего не заработать, потерять их часть или вообще остаться ни с чем.
  • Инвестирование в недвижимость многие люди рассматривают как вид бизнеса, который в любом случае требует свои умения и навыки, профессиональный подход, расходы на услуги посредников, налоги, ремонт, и главное требует время.
  • Поэтому если вы решитесь вложить деньги в недвижимость стоит рассмотреть все преимущества и недостатки этого вида инвестирования.

Плюсы инвестиций в недвижимость:

  1. Цены на недвижимость растут, тем самым сегодня вы вложите в квартиру 30 000 тыс. дол, а продадите ее через год за 35 000-40 000 тыс. дол.
  2. Доход от инвестиций в недвижимость значительно выше, чем проценты от вложенного депозита в банк.
  3. К объекту недвижимости вы можете дотронуться, это товар, а не услуга. Он не раствориться в воздухе, его можно видеть, им можно пользоваться.
  4. Покупка недвижимости на вторичном рынке практически не несет за собой никаких рисков, объект уже построен, дальше все зависит от вас, за сколько вы его продадите или сдадите, улучшив там условия для жизни.
  5. Если вы сдаете недвижимость в аренду, и вам срочно понадобилась большая сумма денег, вы всегда можете ее продать.
  6. Имея недвижимость, вы имеете возможность взять кредит в банке под ее залог.

Минусы инвестиций в недвижимость:

  1. Инвестирование в недвижимость предполагает дополнительные расходы: услуги риелторов, экспертов, юристов, нотариусов и других специалистов, доплата за квадратные метры в случае покупке объекта недвижимости на стадии строительства, налоги государству, расходы на ремонт и мебель, коммунальный платежи.
  2. Время окупаемости может быть достаточно длительным. В случае сдачи – оно исчисляется десятками лет, в случае перепродажи – все зависит от того, на какой стадии строительства вы приобрели данную недвижимость.
  3. Доход от сдачи в аренду слишком мал, и если не рассматривать недвижимость как дальнейшую выгоду в продаже или дарении, или своем личном пользовании, смысл от таких инвестиций теряется.
  4. Инвестирование в недвижимость – всегда большая сумма денег, даже на стадии строительства.
  5. При покупке недвижимости обязательно нужен юрист или хотя бы риелтор.
  6. Аренда недвижимости – хоть и пассивный доход, но иногда бывает убыточным. Квартиранты съезжают, время на поиски необходимо, а квитанции за коммунальные услуги приходят каждый месяц.

Итак, мы рассмотрели основные плюсы и минусы инвестирования в недвижимость. Естественно, если рассматривать более детально каждый отдельный случай, можно найти дополнения к обоим спискам.

Но в целом, если вы определитесь с местом покупки недвижимости, состоянием внутри и снаружи и суммой, которую необходимо вложить, с помощью этих преимуществ и недостатков можно определить и примерно посчитать возможный доход от приобретения.

Советы по инвестированию в недвижимость

Советы, которые мы даем, являются общими и требуют подробного рассмотрения при конкретном случае инвестирования в недвижимость.

  • Определите общее состояние рынка недвижимости в той стране или городе, где вы планируете приобретать объект недвижимости. Цены растут, падают или находятся на одном уровне уже несколько лет.
  • Недвижимость лучше покупать в больших городах, тогда и продать ее легче и сдать в аренду.
  • Оценку рынка делайте исключительно в долларах.
  • Какой вид инвестирования вы выбираете? Долгосрочный – инвестиции в строящийся объект или сдача в аренду; краткосрочный – инвестиции во вторичный рынок или перепродажа.
  • Состояние объекта инвестирования. Рассчитайте примерную сумму, которую вам нужно будет вложить в ремонт, и что вы с этого получите.
  • При покупке первичной недвижимости услуги риелтора не требуются, но юрист желателен.
  • Определите близость всех необходимых объектов: школы, дет. сады, магазины, аптеки, станции метро.
  • Лучше покупать недвижимость летом, а продавать зимой. Летом обычно цены слегка падают, а зимой растут.
  • Пользуйтесь услугами своего нотариуса, а не того, кого вам предлагает отдел продаж или риелтор.

Заключение

Инвестирование в недвижимость – это выгодный вариант для любого инвестора и для любой цели. Важно знать все нюансы и подводные камни этого вида деятельности.

Если вы хотите приумножить свой капитал, инвестирование в недвижимость может стать одним из лучших вариантов, но важно помнить, что не стоит вкладывать деньги только в недвижимость, рассматривайте и другие инструменты инвестирования.

За и против: стоит ли инвестировать в недвижимость?

Среди читателей не утихают споры о том, имеет ли эта инвестидея право на жизнь. Мы внимательно изучили мнения обеих сторон и собрали их главные аргументы в одну подборку.

Покупала в 2013 году квартиру в ипотеку. Стоимость — 1 650 000 Р, первоначальный взнос — 650 000 Р. Сделала в ней минимальный косметический ремонт и стала сдавать прямо без мебели.

Моментально нашлись квартиросъемщики, которые искали именно такое жилье, так как у них все вплоть до газовой плиты было свое и им нужно было срочно съезжать с прошлого места. Сдавала квартиру за 14 000 Р, а за ипотеку платила 12 800. Так что еще и на коммуналку оставалось.

Реструктуризировала через полгода, а в 2016 году выплатила основной долг и закрыла ипотеку. После сразу же купила еще одну квартиру, но уже в рассрочку от застройщика.

Жильцы из первой квартиры съехали через четыре года: отправились в Москву на заработки. Сделала снова недорогой ремонт, купила на «Авито» мебель и опять стала сдавать. Хватает и на платеж по рассрочке, и на коммуналку новой квартиры. ЖКУ в старой оплачиваю сама.

Читайте также:  Как осуществить планирование рабочего времени?

В 2013 году я не имела никакого представления об инвестициях. Это сейчас информация об этом из каждого утюга. Но я до сих пор ни разу не пожалела о покупках. И, несмотря на то, что я уже открыла для себя инвестиции в акции-облигации, все равно планирую приобрести недвижимость, но уже за границей. Сейчас коплю на первоначальный взнос и изучаю вопрос со всех сторон.

Имеющиеся квартиры — это моя пенсия. Более того, когда ребенок подрастет, со своей жилплощадью ему, думаю, будет легче начинать жить. Мне бы помогло в свое время.

Инвестирование в недвижимость не имеет ничего общего с «взять квартиру в ипотеку и сдавать». Инвестиция — это то, что зарабатывает деньги, а не экономит. Собственное жилье, особенно единственное, — это такой же пассив, как и съемное, просто на других условиях. К инвестициям это все не имеет отношения, инвестиции — это активы.

Квартира может быть активом, когда вы ее сдаете, но по причине низкой рентабельности, ликвидности и мороки с жильцами инвесторы этим не занимаются. Еще можно сдавать посуточно, но это по трудозатратам уже больше на бизнес смахивает. Чтобы реально зарабатывать на жилье, нужно соблюдать несколько условий.

  • Во-первых, квартира для инвестирования не должна быть вашей основной жилплощадью.
  • Во-вторых, вы не должны приобретать ее на последние деньги, квартира должна быть одним из активов.
  • В-третьих, прибыль формируется не за счет сдачи в аренду, а за счет повышения стоимости объекта после его сдачи и развития близлежащей инфраструктуры.
  • В-четвертых, недвижимость изначально оценивается именно как инвестиция и не имеет другого назначения.

То есть это что-то ликвидное, обладающее потенциалом вне зависимости от ваших личных взглядов на то, стоит ли жить в таком месте. Пример — апартаменты посреди промзоны без единого дерева, но в получасе от «Москва-сити».

В-пятых, вы готовы регулярно тратить кучу времени на изучение всех нюансов, связанных с рынком недвижимости, ездить по Москве, изучать документацию, наблюдать за стойками, положением дел застройщиков и внимательно мониторить сарафанное радио на профильных форумах.

На мой взгляд, как объект инвестиций недвижимость очень сложна. Такого количества нюансов и подводных камней в ценных бумагах никогда не будет. Как следствие, если вас пугает фондовый рынок, то в недвижимость лучше вообще не соваться.

Так что для обывателя вроде меня недвижимость годится только как способ сохранить нажитое на случай больших перемен. В идеале — за границей. Потенциально — отдать потом детям.

Недвижимость — один из инструментов, которые позволяют сохранить ресурсы в материальном формате. В ОФЗ вы жить не сможете, а в квартире — легко. Кроме того, черный лебедь может прилететь откуда угодно, а Россия — зона рискованного земледелия. Валютные вклады могут отменить, ОФЗ и ценные бумаги могут также оставить без штанов. Кто не верит — посмотрите на нашу историю за последние лет 30.

На мой взгляд, все зависит от конкретного объекта, места и предложения. В регионах есть более ликвидные объекты, чем недвижимость в столице или Петербурге, где рынок перегрет. Можно получать и 12—15%, но нужно знать места.

Более того, нужно понимать современные тренды на урбанизацию: в ближайшее время вся Россия будет жить в 5—6 городах. Квартиры в центре с хорошей инфраструктурой, расположенные рядом с основными местами работы, всегда будут пользоваться спросом.

Забавляют люди, которые думают, что могут что-то заработать, взяв ипотеку под 10% и сдавая жилье за 5%. Например, взяли однокомнатную квартиру за 6 млн рублей с первоначальным взносом в 2,5 млн.

Сдают ее так, чтобы 30 000 Р за аренду покрывали ипотечный платеж. И так 20 лет. Но простой депозит даст эти 6 млн лет через 10. И я уже не говорю про какие-то инвестиции в валютные облигации, ПИФы, ETF и прочее.

Квартира же за 20 лет станет вторичкой, в которую придется еще вложить деньги на ремонт. И она не подорожает настолько, чтобы это было выгодно: уже нет эффекта низкой базы, как в 1990-е и 2000-е.

Отдадите детям? Они ее просто продадут — и купят жилье там, где хотят строить свою жизнь, учиться, работать. Если так любите своих детей — научитесь инвестировать.

Инвестировать в недвижимость, конечно же, стоит. Например, в 1999 году, после кризиса, когда лежал весь строительный рынок, родители купили однушку в провинции за 120 000 Р. Еще 20 тысяч вложили в ремонт. Да, были такие цены 20 лет назад.

В 2011 ее продали за 1,5 млн рублей. В 2006 году я купил трехкомнатную квартиру за 1,2 млн, а в 2017 продал ее за 4,5 млн. Если бы не кризис, мог бы продать еще на 500 тысяч дороже. Подсчитал, что за 10 лет получил где-то миллион рублей прибыли со сдачи в аренду.

Наконец, на днях сосед по гаражу хвалился, что продал однокомнатную квартиру за 2 млн. Хотя год назад он брал ее за 1,8 млн рублей. В кризис на пустом месте поднял 200 тысяч! Кто будет еще рассказывать о никчемности недвижимости и предпочтении фантикам вроде акций-облигаций?

Приобретать новое жилье в престижном районе всегда актуально. Если не стадия котлована, а уже скоро кровлю монтируют, то все нормально будет. К тому же за недвижимость заплатил — и вот она, постоянно рядом. Можно спокойно решать, что с ней делать: продавать, сдавать в аренду, жить самому. Реальный актив, только тупить не надо.

У квартиры низкая ликвидность, поэтому ее цена может как расти, так и падать. Например, если район превратится в криминальное гетто, под окнами построят хорду или жильцы затопят 10 соседей и сбегут. При всей любви россиян к «своим» квартирам я все же не хочу ввязываться в подобные схемы и выбираю долгосрочные инвестиции.

Квартиры отбирали лишь однажды — в 1917 году. А сколько раз отбирали деньги и другие материальные ценности — не перечесть. Я скорее поверю, что могут с «Лукойлом» поступить так же, как с «Юкосом», или национализировать Сбербанк, выкупив акции по номиналу. Но то, что будут жилье у людей отбирать, — это вряд ли.

Многие комментаторы пишут о квартирах как о супернадежной вечной ценности, которую можно передать даже внукам. Это вовсе не так. Забрать можно почти любую квартиру: ОПГ, работающие на рынке недвижимости, разработали массу схем.

Если вы покупали на вторичном рынке, то среди бывших собственников — независимо от длины цепочки продаж — может найтись хитрец, который войдет в сговор с психиатром и отнесет в суд заявление о своей невменяемости на момент продажи собственной недвижимости. И все, вы уже ничего не сделаете: квартира у вас будет изъята.

Если покупаете новостройку, то возможна схема с банкротством застройщика-подрядчика. По закону о банкротстве любая сделка за предыдущие четыре года — оспариваемая. И снова есть нехилый шанс лишиться квартиры.

Представьте, что вдруг крутые санкции, или кризис, как в 1998 году, или доллар по 200 рублей. ОФЗ вы покупали за рубли — и получите их же при погашении. Рублевые вклады обесцениваются, половина банков разоряется, свободное хождение валюты запрещается на законодательном уровне.

А недвижимость — это недвижимость. Пускай она и подешевеет, но бесплатно ее никто раздавать не будет. Хоть за какие-то деньги, но ее все равно можно будет продать. Кроме того, чтобы квартира не простаивала, ее можно сдавать. Пусть доход и небольшой, но все-таки доход. А налог с 2019 года, кстати, 4%, если сдаете жилье как самозанятый.

Но держать все сбережения в недвижимости так же неправильно, как и вкладывать весь свой капитал в ОФЗ. Диверсификацию никто не отменял: недвижимость, рублевый вклад, немного акций, ETF, ОФЗ на ИИС с налоговым вычетом, наличные доллары или евро в кубышке, обезличенный металлический счет.

Стоимость квартиры, скорее всего, вырастет, но зафиксировать прибыль можно только в момент продажи недвижимости — когда деньги оказались у вас в руках или на банковском счете. Конечно, все всегда предполагают лучший вариант: что квартиру получится продать с прибылью. Но могут ведь вообще ее не продать: всякое бывает.

Представьте ситуацию: вы купили квартиру в ипотеку для сдачи в аренду. За 15 лет она окупилась — то есть ваши расходы на жильё сравнялись с доходом, полученным от арендаторов.

И тут ваш сын говорит, что хочет жениться и жить отдельно. Вы, как заботливый родитель, отдаете эту квартиру в безвозмездное пользование детям. Таким образом, ваша прибыль от инвестиций будет равна нулю. Это уже будет не инвестирование, а сохранение капитала от инфляции.

Инвестирование в недвижимость — плюсы, минусы и риски

Инвестиции в недвижимость – интересное вложение денег. Совсем без рисковым его назвать нельзя. Как и в случае с любым другим видом инвестирования здесь есть плюсы и минусы, своя специфика. Когда нужно начинать инвестирование в недвижимость?

При наличии достаточного первоначального капитала. Если есть 10—15 тыс. долл., их логичнее положить в банк или найти какой-либо иной способ приумножения денег, но вкладывать в недвижимость нужно большее количество денежных средств.

Конечно, при небольшом капитале, но сильном желании инвестировать именно в квартиру или дом, можно найти соинвесторов либо привлечь деньги через ипотеку. Для ее получения необходим постоянный источник дохода и чистая кредитная история. Как правило, банки предоставляют ипотеку под 8—12% годовых. И есть еще один вариант инвестирования в недвижимость – вклад на этапе строительства здания.

Читайте также:  Как осуществить планирование рабочего времени?

Цена готового объекта существенно увеличится по сравнению с ценой, которую вкладчик уплатит заранее. Помимо ипотеки существуют и другие варианты приобретения недвижимости в рассрочку. Все это долгосрочные кредиты. Ознакомиться с их условиями можно в коммерческих банках. Ну и еще один момент.

Покупать выгодно не только элитные сверх дорогие квартиры и дома. Некоторые инвесторы вкладываются даже в строительство и продажу гаражей. Конечно, перед инвестированием важно учесть специфику региона, спрос и предложение, а также другие моменты.

Что относят к плюсам инвестирования в недвижимость?

Важная особенность – вы можете получить прибыль от инвестиции независимо от рыночных изменений стоимости недвижимости. Имеется в виду аренда. Даже если цена на дом или квартиру падает, потери будут компенсированы за счет арендной платы.

Другие плюсы:

  • Стоимость недвижимости растет. В этом году покупаете квартиру по одной цене, а через три—пять лет – продаете с «наваром».
  • Прибыль от инвестиций, как правило, более высокая, чем в случае с банковским депозитом.
  • В наличии добротная недвижимость. Любой банк выдаст под ее залог круглую сумму, например, на старт бизнеса.

Что лучше – приобретать объект на первичном или вторичном рынке? Этот вопрос рассмотрим более подробно далее в статье, но одно ясно – покупка недвижимости на вторичном рынке практически без рисковая, ведь объект уже эксплуатируется.

Есть ли минусы?

Инвестирование в недвижимость не лишено «сюрпризов», как и любые другие инвестиции. Однако здесь гораздо легче в настоящий момент предсказать тенденцию цены. Есть некоторые факторы, определяющие рыночную стоимость дома или квартиры.

Важно учитывать динамику спроса и предложения, а также социальное окружение объекта, престижность его местоположения, есть ли транспортные коммуникации. Для полной уверенности в том, вкладываться или нет в недвижимость, желательно еще и посмотреть на план благоустройства города.

Инвестирование в недвижимость – риски

Риски, связанные с инвестициями в недвижимость, можно разделить на три группы:

  • Систематические, не поддающиеся изменениям.
  • Управляемые риски.
  • Случайные – возникают вследствие некачественного управления недвижимостью.

Классифицировать риски можно и по сферам проявления. Делят их также на частичные, допустимые и даже на катастрофические. В любом случае, риски инвестирования в недвижимость практически аналогичны рискам при вложении денег в какой-либо другой бизнес.

Мы рассмотрим наиболее часто возникающие вопросы:

  • Стоит ли инвестировать в недвижимость при ожидании девальвации рубля? Многие эксперты советуют вкладывать деньги в товары долгосрочного использования, стоимость которых может вырасти. Соответственно выгодно вкладываться в дома или квартиры. Они не подешевеют, а, наоборот, могут подорожать на 15—20% от текущей стоимости.
  • Возможно ли падение рынка недвижимости? Нет оснований утверждать, что рынок недвижимости «лопнет». Но и цены в настоящий момент растут только на первичном рынке, да и то очень и очень осторожно. Дело в покупательской способности населения, которая ограничена низким уровнем доходов и желанием создать кубышку. Однако, скорее всего мы видимо «дно» рынка недвижимости и дальше цена будет только расти.
  • Увеличится ли налог на недвижимость? Да, здесь ответ очевиден, государство будет и дальше планомерно увеличивать налоговую нагрузку на граждан. Одно из последний новшеств — налог с продажи можно не перечислять налог в казну, но только в случае реализации данной сделки не ранее, чем через пять лет с даты покупки имущества. Впереди варианты с повышенным налогом на 2-3-4 квартиры и увеличение стоимости ЖКХ.
  • Риск снижения стоимости аренды. Такой риск есть всегда, как и риск ухудшения качества квартиры при сдаче ее в аренду. Но сдача недвижимости в аренду – оптимальный вариант для получения стабильного, пусть и небольшого, дохода. Всегда найдутся желающие арендовать жилье. Сейчас как раз формируется, так сказать, европейская прослойка граждан. Семьи практически всю жизнь живут в съемных квартирах, а накопленные средства чаще тратят на путешествия, чем на покупку собственной жилплощади.

Борьба государства с уходом от налогов при сдаче квартиры

Сдать квадратные метры по наиболее выгодной цене – логичное желание каждого арендодателя. Но придется делиться и с государством. Каждый гражданин, сдающий недвижимость, должен платить налог с полученного дохода. И государство намерено существенно увеличить давление на неплательщиков в этом направлении.

За неуплату предусмотрены наказания согласно ст. 119 Налогового кодекса. Крайняя мера наказания – арест до 6 мес. Но такие случаи единичны. Если не подавать декларацию, просто налагается штраф – 5% от не выплаченного налога за месяцы просрочки

Рекомендуем очень и очень внимательно отнестись к налогам и заранее продумать возможные варианты развития ситуации. Может быть имеет смысл зарегистрировать ИП? В любом случае, мы рекомендуем платить налоги!

Инвестирование на стадии котлована VS инвестирование в готовое жилье

Один из самых важных моментов инвестирования в недвижимость – анализ рынка. Это напрямую влияет на размер будущего дохода. Если потратить много времени, анализируя рыночную ситуацию, можно совершить действительно выгодное приобретение. Большая прибыль гарантирована именно тем инвесторам, которые тщательно изучили тенденции рынка.

Вкладывая средства, выбирайте объект правильно. Некоторые инвестируют в эксклюзивную недвижимость вроде пентхаусов и квартир с террасами. Это хороший вариант для крупных городов. Другие же вкладываются в строящиеся объекты. С каждым новым этажом растет и цена будущего здания. Здесь желательно инвестировать на ранней стадии стройки.

Если рассматривать уровень прибыли, для инвесторов более привлекательна недвижимость на первичном рынке. Можно купить и готовый объект, а затем распоряжаться жильем по своему усмотрению.

Для получения прибыли купленную недвижимость перепродают или сдают в аренду. В случае перепродажи квартиры доход обеспечен за 2—3 года. Аренда же является долгосрочной инвестицией. Окупаемость наступает через 6—9 лет, но недвижимость остается у собственника и ее в любой момент можно продать.

Итак, куда лучше вкладываться: в дома, квартиры или строящийся объект? Чаще всего предпочитают инвестиции в строительство недвижимости. Гарантирована доходность от 25—30% за срок реализации проекта.

Риски здесь, по сути, связаны с застройщиком (несвоевременная сдача, заморозка стройки, снос строения при отсутствии соответствующих документов), поэтому инвестируя в строящуюся недвижимость, нужно проанализировать застройщика.

Что касается инвестирования в жилую недвижимость, – данный вариант хорош для частных инвесторов, практически безрисковый. Приобретают, чтобы перепродать или сдать в аренду. Доходность – до 50% за 3—5 лет. При сдаче в аренду нужно рассчитывать на более длительные сроки.

Если же вы решите построить дом самостоятельно, разница может достичь 100%. Риск, что дом не достроится, отсутствует. Здесь все зависит от финансовых возможностей инвестора. Как вариант – на строительство можно направить материнский капитал или оформить ипотеку. При сооружении нескольких одинаковых домов получится сэкономить на стройматериалах. В случае успеха инвестора ждет высокая доходность.

Лучшая идея для инвестиций в недвижимость.

В качестве бонуса для тех, кто дочитал статью до конца даем лучшую идею в инвестировании в недвижимость, с нашей точки зрения, — это приобретение квартир на первых стадиях (котлован и первые этажи) в городах Геленджик и Анапа.

Читайте также:  Как осуществить планирование рабочего времени?

Почему именно в этих городах, а не Сочи и близлежащие сателлиты? Все просто, в Сочи недвижимость уже очень дорогая, цены вполне сравнимы с ценой аналогичных по метражу квартир в Москве в пределах МКАД. Например, 3-х комнатная квартира в хорошем районе Сочи будет стоить 10-12 млн. рублей, как и аналог в районе ВДНХ в Москве. Будет ли рост цен и дальше такими же темпами?

Анапа и в особенности Геленджик еще не так дорого стоят. Вы вполне можете купить в этих городах хорошего качества квартиры на этапе строительства за 4-6 млн. рублей. А потенциал роста стоимости … все те же 9-10 млн.

Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость

Инвестиция в недвижимость – это один из самых надёжных вариантов вклада денежных средств в долгосрочной перспективе, однако у этого вида вложений есть множество аспектов, которые не будут понятны новичкам.

Так, самые основные операции перепродажи и аренды жилья имеют невероятное число нюансов, незнание которых на практике может обернуться значительными потерями денег, времени и сил. Давайте рассмотрим ключевые плюсы и минусы инвестиций в недвижимость.

Помните о том, что…

Выгодные инвестиции всегда требуют тщательного планирования и крайне внимательного отношения. Этот совет особенно актуален, когда речь идет о недвижимости, ведь подобное капиталовложение предполагает обращение с крупными суммами, что значительно увеличивает цену ошибок и недочетов.

Конечно же, существует множество видов подобных вкладов, различных по срокам, размерам капитала и предполагаемой доходности. Но, тем не менее, у всех инвестиций в недвижимость есть общие черты, которые можно выявить.

Ключевые плюсы инвестиций в недвижимость:

  • огромный выбор объектов и направлений для инвестора – все зависит лишь от собственных желаний и возможностей;
  • частичная или полная защита вложений от обесценивания в результате инфляции;
  • получение гарантированного пассивного дохода установленной величины при сдаче недвижимости в аренду;
  • тенденции роста цен на недвижимость в перспективе;
  • возможность получить налоговые льготы при первой покупке жилой недвижимости;
  • возможность сэкономить на покупке в кредит при снижении покупательной способности валюты займа.

Ключевые минусы инвестиций в недвижимость:

  • низкая ликвидность;
  • множество пошлин и бюрократических операций, что приводит к существенной потери времени и денег при покупке/продаже;
  • зависимость стоимости объектов от экономической обстановки в стране и конкретном регионе;
  • высокие требования к инвестиционному капиталу;
  • дополнительные расходы;
  • невозможность предсказать рыночную стоимость объекта в будущем, особенно при покупке в расчете на рост цены вследствие ожидаемого развития инфраструктуры;
  • налоги.

Прежде чем инвестировать, важно также понимать, что на будущую прибыль повлияет закрытие крупных предприятий и транспортных узлов, или открытие вредных заводов в микрорайоне, изменение климата и экономического состояния субъекта.

Как начать инвестировать?

Во-первых, следует трезво оценить размер собственных активов – исходя из этого, вы сможете определить спектр доступных объектов и направлений.

При минимальных вкладах вам придется изучить дополнительную литературу, чтобы грамотно начать работу с недвижимостью на ранних этапах строительства и подбором земельных участков.

Помимо того, если вы стеснены в средствах для инвестиций, можно рассмотреть вариант коллективного капиталовложения в закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости и жилищные кооперативы или попробовать привлечь соинвесторов.

  • Изучение рынка

Ваша будущая прибыль будет зависеть от выбора верного сегмента и его предварительного анализа. Изучите тенденцию движения цен и потенциал выбранной области инвестиций. Проверьте, возможно, стоимость объектов искусственно завышена риелторами и застройщиками.

  • Выбор объекта

Изучите объект и район, в котором он находится: важно обратить внимание на экологическую обстановку, перспективу развития инфраструктуры и транспортной доступности.

Кроме того, подумайте, какой способ получения дохода станет оптимальным для выбранного варианта: возможно этот объект стоит перепродать, либо сдавать в аренду? Это определит срок возврата ваших вложений: в случае выбора аренды, она окупится лет через 8-20 лет, тогда как при перепродаже можно получить выгоду уже через 2-3 года.

Также можно увеличить доходность инвестиций и стоимость объекта следующими способами:

  • перепланировка;
  • достройка или присоединение дополнительной площади;
  • ремонт;
  • изменение назначения объекта.

В какую недвижимость инвестировать?

Выгоднее всего будет вложиться в недвижимость в мегаполисах и развивающихся городах, но это также потребует больших сумм инвестиций. В России стоит особое внимание уделить двум вариантам для вклада собственных средств:

  • жилые объекты;
  • коммерческие объекты.

Жилая недвижимость

Этот вариант очень хорош для новичков, причем можно рассматривать объекты как на первичном рынке, так и на вторичном.

Преимуществом второго варианта является то, что покупку можно осуществить при помощи ипотеки: в этом случае вам понадобится некая сумма средств для первого взноса, а последующие можно будет выполнить, сдавая объект в аренду.

Коммерческая недвижимость

Прежде чем вложить в коммерческую недвижимость, оцените привлекательность выбранного объекта для бизнеса:

  • Выясните, есть ли возможность подъезда большегрузного транспорта, предусмотрены ли складские, подсобные помещения и коммуникации;
  • Проверьте, есть ли по близости крупные транспортные развязки и узлы, центральные улицы, места скопления людей;
  • Посмотрите, есть ли рядом парковки и центры деловой активности.

Земельные участки

Как скоро вам потребуется получить прибыль? От ответа на этот вопрос зависит выбор вида данных инвестиций:

  • краткосрочные (участки под строительство);
  • долгосрочные (участки под промышленные зоны и сельскохозяйственные угодья).

Можно перечислить следующие плюсы вложений в земельные участки:

  • сравнительно небольшие объемы требуемого капитала.
  • отсутствие коммунальных платежей;
  • меньшие налоговые платежи;
  • отсутствие требований по обслуживанию и ремонту;
  • упрощенная процедура оформления документов и покупки;

Главный риск подобных инвестиций в том, находящиеся в зоне стратегических интересов государства участки могут быть изъяты у собственников в соответствии со статьей 49 Земельного кодекса.

Загородная недвижимость

Один из весьма интересных вариантов для рассмотрения в условиях мегаполиса. Вы можете приобрести:

  • недостроенный объект;
  • готовый дом или коттедж;
  • земельный участок под строительство.

Недвижимость на стадии строительства

Данный тип инвестиций характерен высокими рисками банкротства и заморозки строительства, однако и доходность будет весьма внушительной, ведь стоимость объекта непрерывно растет на каждом этапе строительства и обустройства на 8-10%, а для самых перспективных проектов может в два раза превышать изначальную стоимость.

Вклады в фонды недвижимости

Коллективные инвестиции в недвижимость позволяют сильно экономить вкладчику время, силы и деньги при уплате налогов, что в конечном итоге позволяет получить доступ к инвестициям в любые объекты: отели, офисы, многоэтажные жилые дома и торговые центры. Для инвестора с малым капиталом просто не будет другого шанса вложиться в подобные проекты.

Инвестиции в зарубежную недвижимость

Данный вид инвестиций не рекомендуется новичкам, так как предполагает наличие некоторых знаний местного законодательства, рынка недвижимости и структуры спроса.

Наибольшей популярность пользуются зоны отдыха и курортные города, однако минусом приобретаемых объектов будет ярко выраженная сезонность прибыли, а вот покупка недвижимости в крупных европейских городах позволяет добиться более стабильного возврата средств.

Подводя итоги

Как видите, существует невероятное число возможностей инвестирования в недвижимость. Как выбрать самую выгодную и не слишком рискованную сделку для себя?

Обратитесь к профессионалам, которые знают, каким инвесторам доверять, какие фонды действительно надежны, а главное – какая недвижимость в будущем вырастет в цене.

Ссылка на основную публикацию